Reality a realitné kancelárie

V realitných kanceláriách má na starosti prípravu zmluvy buď samotný realitný maklér alebo sekretárka. Zmluvu si dobre skontrolujte aby nedošlo k chybám, ktoré by vám neskôr spôsobili majetkovú ujmu, alebo aby neprišlo k problémom pri vybavovaní dokladov z katastrálneho úradu a podobne.

V skratke:

• nehnuteľnosť je možné predávať prostredníctvom viacerých realitných kancelárií, nevyberajte si však viac ako štyroch sprostredkovateľov aby sa byt či dom nejavil ako ťažko predajný
• skontrolujte si všetky podstatné body v zmluve, povinnosti obidvoch strán, dĺžku platnosti zmluvy,poplatky a výšku provízie
• niektoré realitné kancelárie predkladajú takzvané exkluzívne sprostredkovateľské zmluvy, znamená to,  že si vyhradzujú právo byť jedinou realitnou kanceláriou, ktorá obchoduje s vašou nehnuteľnosťou
• opis nehnuteľnosti musí byť pravdivý a dôkladný, obsahovať by mal aj stručný popis lokality, v ktorej sa nachádza

Pri opise nehnuteľnosti vždy uvádzajte len pravdivé informácie. Potrebný je aj stručný opis okolia,možnosti kultúrneho vyžitia v danej lokalite,dostupnosť mestskej hromadnej dopravy,obchodov alebo nákupných stredísk,materských,základných či stredných škôl, nemocničných zariadení a podobne.

Tieto informácie si v súčasnosti vyžaduje alebo sama zistí takmer každá realitná kancelária. Takisto v inzerátoch alebo vlastných magazínoch s nehnuteľnosťami uvádza aj fotodokumentáciu bytu či domu a ich okolia.

Okrem klasických zmlúv existujú aj exkluzívne sprostredkovateľské zmluvy. Takáto zmluva obsahuje ustanovenie, podľa ktorého klient nesmie požiadať inú kanceláriu o sprostredkovanie predaja, kúpy alebo prenájmu nehnuteľnosti.

V prípade porušenia takejto zmluvy, klient zvyčajne platí pokutu. Realitné kancelárie, ktoré vyžadujú tento typ zmluvy, sa zvyčajne snažia zákazníkovi poskytnúť odborný a kvalitný servis a často aj žiadajú nižšiu províziu. Ak sa rozhodujete či podpísať takúto zmluvu, dobre si zistite serióznosť kancelárie a aké máte výhody za udelenie tejto exkluzivity. Pre istotu zmluvu podpíšte na čo najkratšie možné obdobie a v prípade spokojnosti ju jednoducho predĺžite.

Aby ste si boli istí pri výbere realitnej kancelárie, nechajte si dopodrobna vysvetliť celý priebeh sprostredkovania predaja, kúpy alebo prenájmu nehnuteľnosti a jeho podmienky. Tieto informácie je povinný poskytnúť vám váš realitný agent. Táto osoba je zároveň povinná počas celého trvania obchodu a platnosti zmluvy, poskytovať vám informácie o každom jeho kroku súvisiacim s predajom. Patrí sem aj zabezpečenie úhrady kúpnej ceny, provízia a jej splatnosť, vaše právne povinnosti a prípadne aj informácie o tom, kedy môžete byť oslobodený od platenia dane z predaja.

Preverte si realitnú kanceláriu v obchodnom alebo živnostenskom registri a dopredu si zistite, či váš maklér prešiel školeniami alebo seminármi potrebnými na vykonávanie tejto činnosti. Dobré je osobne navštíviť kanceláriu a prípadne zistiť, či kancelária spolupracuje aj s právnikom. Ak by sa vám čokoľvek z týchto záležitostí nepozdávalo alebo nemáte istotu v serióznosť kancelárie, radšej sa obráťte na inú. Výber realitných kancelárií je v súčasnosti obrovský a je dobré staviť na referencie ľudí so skúsenosťami v tejto oblasti.

Ak sa rozhodujete predať vašu nehnuteľnosť prostredníctvom viacerých realitných kancelárií, nie je dobré využiť služby viac ako troch – štyroch agentúr. Dohliadnite na to, aby cena vo všetkých realitkách bola rovnaká. Ak si myslíte že takýmto spôsobom predáte byt najrýchlejšie, môžete sa veľmi mýliť. Keď si potenciálni záujemcovia všimnú tú istú nehnuteľnosť vo viacerých inzerátoch viackrát za sebou, môže sa zdať že je ťažko predateľná.

Podobný efekt máva aj podanie občianskeho inzerátu. Vašu nehnuteľnosť si môžu privlastniť neseriózne realitné kancelárie a objaví sa aj v ich inzercii a za rôzne ceny. Z množstva realitných kancelárií na súčasnom trhu sa nájdu aj také, ktorým tieto neseriózne praktiky vôbec nie sú vzdialené.

V posledných rokoch zažívajú realitné kancelárie veľký rozmach. V minulosti sa byty predávali bez pomoci realitných agentúr, ktorých hlavne ani nebolo tak hojne ako dnes. Svedčí o tom aj internetový portál reality.sk, ktoré má v databáze viac ako tisíc inzerentov. Reklama čo najväčší rozsah ponúkaných služieb je v súčasnej tvrdej konkurencii pre každú realitku veľmi podstatná záležitosť.

Pri takomto veľkom množstve realitných agentúr sa stáva aj to, že zákazník sa stretáva s neserióznym prístupom. Buď nemusia byť dodržané všetky ponúkané služby, alebo dokonca agentúra nevráti preddavok. Iným prípadom je keď si realitka vyberie byt zo súkromnej inzercie a zaradí ho do svojej ponuky samozrejme s navýšením o svoju províziu. Takýto krok sa ale ľahko dozvie zákazník a realitná kancelária má zlé meno zaručené, zároveň prichádza o nových zákazníkov.

Novodobé kvalitné realitné kancelárie vedia, že je potrebné ponúkať balíky služieb zahrňujúce aj kompletné správy nehnuteľností. Od majiteľa dostanú plnú moc postarajú sa o výber bytu, nájomcu a pravidelné platenie nájomného. Realitná agentúra neraz spolupracuje aj s bytovými architektmi, zabezpečuje rekonštrukcie bytov a správu všetkých priestorov keďže klient je čoraz náročnejší.

Realitné agentúry sa starajú aj o novostavby a veľké obytné súbory. Už v rannom štádiu projektu sú zapájané do obchodu. Hľadajú cieľovú skupinu zákazníkov,vykupujú a sceľujú pozemky. Dohliadajú na kvalitu bytov, ceny, architektonické úpravy a vybavenie. Komplexnosť služieb pre predávajúceho i kupujúceho zahŕňa marketingové stratégie,odborné štúdie, rozvrhnutie predaja, hľadanie záujemcov, vybavovanie zmlúv,katastra a podobne. Odbornosť a flexibilita realitnej kancelárie musí byť pre realitnú kanceláriu samozrejmosťou. Ak agentúra zabezpečuje bývanie pre ľudí,ktorí sa napríklad sťahujú za prácou,okrem primeraného bývania oboznamuje zákazníkov aj s okolím a spôsobom života v danej lokalite.

Predaj , kúpa alebo prenájom nehnuteľnosti prostredníctvom realitnej agentúry má množstvo výhod. Šetrí čas a úsilie, ponúka obchodné,administratívne a právne činnosti čím vás zbaví akýchkoľvek povinností pri ich vybavovaní.

Maklér na začiatku každého nového sprostredkovania, najprv zvolí postup a vhodnú stratégiu. Využíva rôzne magazíny s realitami, internetové portály zamerané a obchod s nehnuteľnosťami a podobne. Známejšie realitné kancelárie vydávajú aj vlastné magazíny.

Pokiaľ sa jedná o predaj väčších nehnuteľností ako bytový dom alebo súbor domov, je bežné požiadať aj o služby bánk alebo hypotekárneho makléra, ktorý zabezpečí financovanie projektu budúcimi zákazníkmi.
Najspoľahlivejším spôsobom komunikácie so záujemcami je priame oslovovanie a to prostredníctvom databáz , ktoré majú realitné agentúry. Takto môžu ihneď nadviazať kontakt s potenciálnymi záujemcami a informovať ich o novinkách. Prehľadné a jednoduché vyhodnocovanie dopytu a ponuky umožňujú aj špeciálne softvéry.

Realitné kancelárie vytvárajú aj ponukové listy k objektom, podklady k zmluvám ako znalecké posudky, listy vlastníctva,zabezpečujú písomnú korešpondenciu s klientmi a získavajú správy od orgánov štátnej správy.

Právny servis je podstatnou úlohou každej realitnej agentúry. Príprava a tvorba zmlúv zabezpečuje bezproblémový príbeh obchod a istotu pre obidve strany,agentúru aj klienta, či záujemcu. Je úlohou makléra dohodnúť a vypracovať podrobnosti zmluvy a jednotlivé kroky pri predaji,kúpe či prenájme nehnuteľnosti.

Uzavretý obchod znamená že každá strana dosiahla spokojný výsledok. Obchodné zručnosti a prehľad o trhu musia byť preto základnou znalosťou každého dobrého makléra. Toto zabezpečujú roky praxe a stým spojené odborné školenia a semináre.

V každej zmluve s realitnou kanceláriou je zakotvená aj informácia o výške provízie za poskytované služby. Táto provízia je spísaná po dohodnutí sa oboch strán. Líši v závislosti od toho, aký je rozsah činností sprostredkovateľa obchodu. Jednotlivé realitné kancelárie majú odlišne stanovené výšky provízií aj keď rozdiely nie sú extrémne. Najdôležitejšia je aj tak kvalita poskytovaných služieb.

Ak sa jedná o predaj nehnuteľnosti výška provízie sa pohybuje medzi 3% až 7% z celkovej ceny nehnuteľnosti, pričom na vyššiu cenu sa vzťahujú nižšie percentá a naopak. Všetko je závislé aj od poskytovaných služieb. Tie zahrňujú buď jednoduché sprostredkovanie obchodu alebo potom komplexné služby, teda sprostredkovanie predaja,príprava právnych a iných podkladov k predaju, poradenstvo, výpis z katastra,tvorba zmluvných vzťahov a podobne.

Keď sa jedná o sprostredkovanie nájmu, klient zvyčajne zaplatí agentúre sumu vo výške jedno až trojmesačného nájomného. Závisí to aj od toho na akú dobu je byt,doma prenajatý. Pokiaľ ide o dlhodobý nájom aj výška odmeny je vyššia.

Ak sa chystáte požiadať realitnú kanceláriu o vyhľadanie bytu do prenájmu, zaplatíte províziu asi vo výške jedného mesiaca. Pri výpočte výšky provízie je smerodajné aj to, aké iné nebytové plochy a priestory sú prenajímané. Napríklad parkovacie miesta, sklady, pivnice.

V sprostredkovateľskej odmene bývajú zahrnuté aj náklady realitnej kancelárie, ktoré súvisia s inzerciou, právnymi službami atď. Ak sa klient a agentúra dohodnú, je možne vyplatiť časť týchto nákladov aj keď obchod nedopadol úspešne.

Splatnosť sprostredkovateľskej provízie je závislá aj na zaplatení ceny záujemcom. Spolupráca s realitnou kanceláriou je dnes najjednoduchšou cestou ako byť s realizáciou predaja, kúpy, alebo prenájme bytu spokojný a vyhnúť sa možným rizikám.

Čo očakávať od spolupráce s realitnou kanceláriou?

Ak ste si už vybrali realitnú kanceláriu, s ktorou chcete spolupracovať, nasleduje stretnutie s realitnou kanceláriou. Ak sa jedná o profesionálnu kanceláriu, celý obchod vedie jeden a ten istý realitný maklér, ktorý bude s vami o všetkom komunikovať. Ešte predtým je dobré pripraviť si všetky potrebné dokumenty. Sem patrí list vlastníctva, zmluvu o nadobudnutí nehnuteľnosti a iné dokumenty potrebné k obchodu.

Po stretnutí klienta s realitným maklérom sa zhromažďujú informácie o byte či dome, maklér potom zabezpečí fotodokumentáciu nehnuteľnosti a jej okolia a vyhotoví pôdorys. Potom nasleduje prejednanie podrobností sprostredkovateľskej zmluvy a jej spísanie. V tejto je zapísaná aj cena nehnuteľnosti a realitný maklér je povinný vysvetliť vám všetky detaily zmluvy, ktorým trebárs nerozumiete.
Na čo si treba dávať pozor?
• je potrebné vyplniť všetky políčka v popise nehnuteľnosti a zmluve aby boli informácie čo najpodrobnejšie
• skontrolovať si sumu za predaj nehnuteľnosti
• presne si zistiť aké poplatky a za aké služby budete hradiť realitnej kancelárii,niektoré si dodatočne vypýtajú aj poplatok za zverejnenú inzerciu a podobné úkony
• čo všetko zabezpečuje realitná kancelária,služby jednotlivých kancelárií sa líšia, niekde sú komplexnejšie inde zase zabezpečí realitka čisto kupujúceho
• akú dobu je zmluva platná

Pred tým ako zmluvu podpíšete, si pozorne prečítajte jej obsah,skontrolujte či sú všetky podmienky zhodné s tými, na ktorých ste sa v realitnej kancelárii vopred dohodli. Ak vám nejaká časť zmluvy nie je jasná hneď sa spýtajte na každý detail a nechajte si nejasnosti vysvetliť aby nedošlo k zbytočným problémom. Potom môže spokojne začať spolupráca s realitkou. Práva a povinnosti obidvoch strán sú stanovené v zmluve a tá je ochranou pre klienta i agentúru.

Po dohodnutí sa s realitnou kanceláriou nasleduje podpisovanie zmluvy. Pri občianskoprávnych vzťahoch sa postupuje podľa zákona §774 a pri obchodno-právnych vzťahoch podľa §642. Zmluva obsahuje niekoľko bodov :

-popis nehnuteľnosti, ktorá je predmetom obchodu
-cenové podmienky
-aká bude výška odmeny a dátum jej splatnosti
-platnosť zmluvy

Ďalej zmluva obsahuje informáciu o tom či klient je alebo nie je zastupovaný výhradne realitnou kanceláriou. V tom prípade, že realitka je výhradným zastupiteľom klienta, zároveň zodpovedá za všetky administratívne, právne a obchodné úkony, hľadá vhodnú stratégiu obchodu a je povinná pravidelne informovať svojho klienta. Komunikácia obidvoch strán prispieva k spokojnosti a odstránení prípadných problémov v priebehu obchodu.

Nevýhradnou zmluvou sa nazýva taký typ zmluvy, keď sa klient rozhodne spolupracovať s viacerými sprostredkovateľmi. Ak sa klient rozhodne pre takýto typ zmluvy a spolupracuje teda aj s inými agentúrami, musí počítať s tým že sprostredkovanie predaja alebo prenájmu v takomto prípade nemusí byť úplne prehľadné. Zároveň môže dôjsť k tomu, že rôzne kancelárie ponúkajú nehnuteľnosť za rôzne ceny, nehnuteľnosť je zároveň ťažšie predateľná a klient pôsobí nespoľahlivo.
Jedným z podstatných bodov sprostredkovateľskej zmluvy je aj určenie práv a povinností realitnej kancelárie.